¿Se puede incluir en la base de la deducción por vivienda habitual las cantidades obtenidas de la venta empleadas para cancelar la hipoteca? La nueva doctrina del TEAC

La deducción por inversión en vivienda habitual regulada en la Ley 35/2006 del IRPF tiene ya un carácter residual — tras su supresión para adquisiciones a partir del 1 de enero de 2013, se mantiene solo para quienes adquirieron vivienda antes de esa fecha bajo el régimen transitorio (DT 18ª).

En ese contexto, surge una cuestión fiscal relevante: ¿pueden los contribuyentes que venden su vivienda habitual –y emplean parte del precio obtenido para cancelar la hipoteca que gravaba dicha vivienda– incluir ese importe en la base de la deducción?

El TEAC, en su resolución de 20 de octubre de 2025, fija un criterio claro al respecto.

Hechos relevantes del supuesto

Un contribuyente había adquirido su vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2012, disfrutando de la deducción por inversión en vivienda habitual. Durante el ejercicio fiscal 2018, vendió esa vivienda habitual; del precio obtenido, destinó una parte a cancelar el préstamo hipotecario que la gravaba.

La Administración tributaria (en este caso la Agencia Estatal de Administración Tributaria-AEAT) negó la inclusión de esa parte destinada a la cancelación del préstamo en la base de la deducción. El TEAR de Canarias había estimado la reclamación del contribuyente, pero la AEAT interpuso recurso para unificación de criterio ante el TEAC.

La cuestión controvertida es la siguiente:

¿En el régimen de la DT 18ª de la Ley 35/2006 (deducción por inversión en vivienda habitual), puede la base de la deducción incluir las cantidades que el contribuyente ha obtenido por la transmisión de su vivienda habitual y que ha destinado a la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba?

En otras palabras: si vendo mi vivienda habitual, del precio de venta pago la hipoteca que aún quedaba, ¿puedo considerar ese pago –aunque provenga de la venta– como “cantidad satisfactoria” que da derecho a deducción?

El TEAC decide desestimar el recurso de la AEAT, y fija que sí es posible incluir en la base de la deducción esas cantidades para el pago de la hipoteca cancelada, incluso si provienen del precio de transmisión, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.

Entre los fundamentos más relevantes:

El TEAC parte de que la deducción tiene por finalidad favorecer la adquisición de vivienda habitual, y se aplicaba en su momento a cantidades satisfechas para la adquisición o financiación de la vivienda habitual.

La AEAT sostenía que, si la vivienda ya había sido transmitida, los fondos de la venta ya no se destinaban a la adquisición de la misma vivienda habitual, por lo que no cabría la deducción.

El TEAC entiende que lo relevante no es la procedencia de los fondos (venta o ahorro previo) sino que las cantidades satisfechas estén vinculadas a la financiación de la vivienda habitual hasta su transmisión, y que el contribuyente cumpla los demás requisitos (vivienda habitual, residencia, que el pago esté hecho mientras la vivienda era tal, etc.).

La resolución señala que pagar anticipadamente el préstamo con fondos de la venta no excluye el derecho siempre que el pago esté vinculado a la adquisición/financiación de la vivienda que fue habitual.

Así pues, el TEAC deja constancia de que sí pueden computarse dichas cantidades en la base de la deducción, si se ha prestado el servicio de financiación del inmueble que ha sido vivienda habitual, aunque se utilicen los fondos provenientes de su venta.

Conclusión

Esta resolución del TEAC de 20 de octubre de 2025 supone un avance relevante para la interpretación de la deducción por inversión en vivienda habitual (régimen transitorio DT 18ª) en el IRPF.

En concreto, aclara que sí es posible incluir en la base de dicha deducción las cantidades obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual que se destinan a la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba, siempre que se cumplan todos los requisitos legales y se justifique debidamente.